Rinuncia usufrutto: si può vendere un immobile con usufrutto?

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Come posso rinunciare all’usufrutto? Come si estingue l’usufrutto? Come si vende una casa gravata da usufrutto? Come posso fare la rinuncia all’usufrutto?

Queste sono alcune delle domande che ci rivolgono alcuni clienti che si recano alla Mihomi Immobiliare di Tradate per vendere la propria abitazione (o locale commerciale) gravati da usufrutto.

Si tratta, quasi sempre, di famiglie in cui sono tutti concordi sulla vendita dell’immobile. L’assetto proprietario al momento della decisone di porre in vendita l’immobile, ad esempio un appartamento, si presente con un figlio (o un coniuge) con il diritto di nuda proprietà e i genitori (o l’altro coniuge) con il diritto di usufrutto.

Ovviamente per vendere l’immobile sarà necessario fare una rinuncia all’usufrutto in modo da estinguerlo e da trasferire all’acquirente la proprietà completa.

Ma innanzitutto, cosa è l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale, riguarda una cosa (“res” in latino); il diritto reale “principe” è la proprietà. Oltre alla proprietà la legge prevede altri diritti reali che hanno dei limiti ovvero conferiscono, rispetto alla proprietà, minori facoltà sulla cosa su cui “gravano”. Tra questi, appunto, figura proprio l’usufrutto.

L’usufrutturario, ovvero colui che ha il diritto di usufrutto su un determinato bene, nel nostro caso un appartamento, potrà abitarlo oppure concederlo in locazione. Non potrà mai cambiare la destinazione d’uso trasformandolo ad esempio in un locale commerciale o in un ufficio.

L’usufrutto ha una durata che può variare a seconda che sia stato concesso a persona fisica o a persona giuridica.

Nel primo caso, persona fisica, non può mai eccedere la vita del suo titolare, quindi in sintesi non può passare in eredità, alla morte del titolare l’usufurtto si estingue, ovvero la nuda proprietà si “allarga” a ricomprendere la proprietà piena dell’immobile. La “ratio” di questa norma è che altrimenti il nudo proprietario non riuscirebbe più a ritornare titolare proprietario del bene poiché non sarebbe più in grado, ipoteticamente, di interrompere la catena di successioni.

Nel secondo caso, persona giuridica, il diritto di usufrutto non può essere maggiori di tren’anni.

Ma quindi come posso vendre una casa gravata da usufrutto?

Nel caso, ad esempio, di una famiglia (madre, padre e figlio) che intenda vendere un immobile di cui il figlio è nudo proprietario e i due genitori sono titolari di diritto di usufrutto indiviso sullo stesso immobile si dovrà procedere come segue per la rinuncia all’usufrutto.

  1. Atto Pubblico
    La prima soluzione, la più semplice, è recarsi da un notaio – o altro pubblico ufficiale autorizzato – che redigerà un atto pubblico di rinunzia dell’usufrutto da parte dei due genitori. Tale documento, proprio perché “atto pubblico”, al la facoltà di essere immediatamente trascritto all’interno dei registri immobiliari in modo che al futuro acquirente all’atto del rogito di compravendita venga trasferita dal figlio (ormai pieno proprietario) la proprietà non più gravata da usufrutto.
  2. Scrittura Privata Autenticata
    La seconda soluzione utilizza, invece dell’atto pubblico, una scrittura privata autenticata. In questo caso le parti (il figlio e i due genitori) redigono da sole (o con l’aiuto di un professionista) il documento di rinuncia all’usufrutto e si recano solo in un secondo momento presso un pubblico ufficiale (notaio, segretario comunale, segretario provinciale o console) a fare autenticare le firme. Solitamente il pubblico ufficiale, comunque, non si limita ad affermare che le parti e le firme apposte sono autentiche perché poste in fronte a lui, ma si assicura che il documento oltre ad essere conforme alla legge sia anche corrispondente alla volontà delle parti (dandone lettura in loro presenza).

    A questo punto, a differenza della scrittura privata semplice, la scrittura privata autenticata può essere trascritta nei registri pubblici immobiliari e, quindi, estinguere l’usufrutto.

Il nostro consiglio

Procedere, sia tramite atto pubblico che scrittura privata autenticata, è il sistema più corretto e immediato per estinguere un usufrutto e porre l’immobile sul mercato già privo di ogni tipo di gravame, sgombrando il campo da remore e timori da parte dell’acquirente già al primo contatto o inizio di trattativa.

Per l’acquirente di un immobile, infatti, sapere che la controparte venditrice si è già attivata per togliere ogni tipo di gravame è senza dubbio garanzia di chiarezza e trasparenza nella trattativa.

Se avete un immobile gravato da usufrutto e volete essere assistiti dal nostro studio di consulenza immobiliare potete contattarci sia telefonicamente che via e-mail.

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