Il Consiglio Notarile di Milano ha individuato una nuova best practice relativa alla trascrizione del preliminare di acquisto di un immobile in costruzione, ovvero l’accordo di puntuazione. Questo accordo serve a fissare i contenuti futuri dei futuri accordi davanti al notaio. Preliminare puntuazione e trascrizione; questa best practice, insieme ad un’altra buona prassi, riguarda la contrattazione preliminare degli immobili da costruire e prevede la delega per la cancellazione della trascrizione del preliminare nel caso in cui l’acquirente futuro non rispetti gli accordi.
Gli orientamenti del Consiglio Notarile tutelano sia costruttori che acquirenti e sono aderiti da costruttori come Assimpredil Ance di Milano, Lodi, Monza e Brianza, Assocond-Conafi (che sono state vittime dei fallimenti immobiliari) e Fimaa di Milano, Lodi, Monza e Brianza (mediatori immobiliari). Vediamo, quindi, nel dettaglio Preliminare puntuazione e trascrizione.
Il Valore della Puntuazione
Per stipulare un contratto preliminare di acquisto davanti a un notaio, potrebbe essere necessario del tempo. Nel frattempo, le parti coinvolte possono sottoscrivere un “accordo di puntuazione” che include gli elementi fondamentali della trattativa, come la descrizione dell’immobile, il prezzo, i termini contrattuali, ecc. Tuttavia, è importante notare che questo accordo non costituisce un obbligo contrattuale, ma piuttosto una dichiarazione non vincolante di intenzioni, utile per la stipula del contratto preliminare davanti al notaio. In caso di comportamento scorretto durante le trattative, una parte potrebbe essere responsabile ai sensi dell’articolo 1337 del codice civile.
L’obiettivo dell’accordo di puntuazione è di bloccare i termini dell’accordo in attesa della stipula del contratto preliminare di acquisto da parte del notaio. La complessità della preparazione dell’atto notarile, spiega l’orientamento, richiede tempo che potrebbe non essere allineato con la dinamicità della trattativa preliminare. Pertanto, è opportuno che i futuri contraenti mettano per iscritto lo stato delle trattative in corso, documentando i punti su cui è già stato raggiunto un certo livello di accordo o tutti gli elementi fondamentali dell’accordo raggiunto.
Il rischio della trascrizione non annullata del preliminare
Se un compratore non rispetta le obbligazioni previste nel contratto, la trascrizione del preliminare può causare problemi al costruttore, che si ritrova con un immobile bloccato e la necessità di affrontare costi ed i tempi di una azione legale per ottenere la cancellazione della trascrizione. Per evitare questa situazione, i notai di Milano suggeriscono la delega a un terzo incaricato di dare il consenso alla cancellazione della trascrizione. Inoltre, il promittente compratore può anche dare mandato o procura irrevocabile a un terzo di cancellare la trascrizione nel caso non adempia alle obbligazioni. Questo mandatario può essere un notaio diverso da quello che ha autenticato il mandato o la procura.
Alcune domande e risposte utili per chiarire l’argomento trattato nell’articolo di approfondimento
Cosa è un contratto preliminare?
Il contratto preliminare è un accordo tra due o più parti che stabilisce le condizioni per un futuro contratto definitivo. Questo contratto non è vincolante, ma serve a definire i termini e le condizioni per un futuro impegno contrattuale, al fine di evitare malintesi e controversie tra le parti in seguito. Il contratto preliminare è solitamente utilizzato in operazioni immobiliari, compravendite di beni e altre transazioni di notevole importo.
Cosa è un contratto preliminare di preliminare?
Un contratto preliminare di preliminare è un accordo tra due parti che stabilisce i termini e le condizioni per la stipula di un futuro contratto definitivo, ovvero un accordo che precede il contratto definitivo che verrà successivamente siglato. Questo tipo di contratto è spesso utilizzato per definire i dettagli relativi ad un acquisto immobiliare o ad una transazione commerciale, prima che sia siglato un contratto definitivo. Il contratto preliminare di preliminare può anche essere considerato come una sorta di accordo di puntualizzazione, poiché serve a definire i dettagli dell’accordo futuro.
Cosa è la trascrizione di un contratto preliminare?
La trascrizione di un contratto preliminare è l’annotazione formale che viene effettuata presso l’Ufficio del Registro immobiliare, per certificare l’esistenza di un accordo tra due parti che riguarda la vendita o l’acquisto di un immobile. La trascrizione ha il fine di rendere pubblico l’accordo e di garantire la priorità della posizione giuridica della parte che ha trascritto il contratto rispetto a eventuali altri soggetti che potrebbero aver acquisito successivamente diritti sullo stesso immobile.
Perché un contratto preliminare va registrato?
Un contratto preliminare di compravendita va assolutamente registrato per questioni fiscali. Approfondiremo in maniera più dettagliata questo argomento in un articolo apposito.
