La clausola penale è un elemento integrante del contratto d’affitto e non può essere considerata a sé stante ma è strettamente connessa all’accordo principale. La tassazione delle pattuizioni penali legate a ritardi di pagamento di canoni d’affitto è al centro di un dibattito giudiziario che vede da una parte l’Agenzia delle Entrate sostenere la tassazione autonoma di queste clausole, e dall’altra un filone di sentenze che ne difende l’inglobamento nell’imposta di registro del contratto principale.
Sentenza della Commissione Tributaria
La sentenza 279/3/2020 della Commissione Tributaria Provinciale di Varese ha stabilito che la clausola penale legata all’inadempimento di un contratto di locazione non è soggetta a tassazione autonoma. In particolare, si riferisce alle pattuizioni che, in caso di ritardo nel pagamento del canone, obbligano l’inquilino a versare interessi moratori maggiori rispetto a quelli legali. Queste clausole sono sempre state considerate come parte integrante dell’accordo principale e quindi inglobate nell’imposta di registro pagata sull’accordo stesso.
La tesi dell’Agenzia delle Entrate
Tuttavia, a partire dal 2019, l’Agenzia delle Entrate ha iniziato a inviare avvisi di liquidazione che contestano il mancato versamento dell’imposta di registro sulla clausola penale, che dovrebbe essere tassata come pattuizione autonoma. Questo significherebbe che la clausola sarebbe soggetta a un’imposta fissa di 200 euro oltre alla sanzione del 30%. La vicenda di Varese fa parte di una serie di contenziosi gestiti dalla locale associazione territoriale di Confedilizia.
Il caso riguarda la tassazione corretta di pattuizioni che impongono al locatario di pagare interessi moratori più elevati in caso di ritardo nei pagamenti del canone. Queste clausole, insieme a quelle relative al ritardo nella riconsegna dell’immobile, sono state sempre considerate parte integrante dell’imposta di registro sul contratto principale, che è del 2% (in caso di tassazione ordinaria) o zero (in caso di opzione per la cedolare secca).
La vicenda di Varese fa parte di una serie di contenziosi gestiti dalla locale associazione territoriale di Confedilizia
La tassazione della clausola penale in un contratto immobiliare è stata oggetto di dibattito giuridico e fiscale. Le Entrate sostengono che la clausola dovrebbe essere tassata in modo autonomo, in base all’articolo 21, comma 1, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 131/1986), che prevede che se un atto contiene disposizioni distinte che non derivano necessariamente l’una dall’altra, ognuna deve essere tassata separatamente. Inoltre, l’articolo 27 del Testo Unico afferma che gli atti soggetti a condizione sospensiva devono essere registrati con un’imposta fissa.
La clausola non è autonoma
La tesi dell’Agenzia delle Entrate riguardo al corretto trattamento fiscale della clausola penale (interessi moratori più elevati in caso di ritardo nel pagamento del canone) è stata respinta dalla Commissione Tributaria Provinciale di Varese. La Ctp afferma che la clausola penale è legata al contratto, e la sua invalidità o inefficacia sarebbe associata a quella del contratto stesso. La clausola non può esistere senza il contratto, per cui il corretto inquadramento è quello previsto dal comma 2 dell’articolo 21, in cui l’imposta viene applicata come se l’atto contenesse solo la pattuizione che genera il prelievo più pesante, ovvero il contratto tassato con l’aliquota del 2%.
La tassazione delle clausole penali in caso di ritardo nel pagamento del canone e di ritardo nella riconsegna dell’immobile è una questione controversa. Ci sono sentenze a favore del fisco, come quelle della CTP di Pavia (66/1/2018), Milano (618/1/2019) e Lombardia (2311/21/2019), ma anche un filone di sentenze a favore dei contribuenti, come quelle della CTP di Pavia (224/3/2018), Varese (48/2/2019), Milano (894/10 e 2769/3 del 2019) e Lombardia (4690/7/2019).
Queste controversie sono particolarmente insidiose perché, a causa del loro basso valore unitario (circa 280 euro), molti locatori preferiscono pagare. Tuttavia, la recente sentenza della CTP di Varese ha condannato il fisco a rimborsare le spese del giudizio, liquidate a 750 euro (2,5 volte la pretesa erariale).
Sintesi
La Commissione Tributaria Provinciale di Varese ha stabilito che la clausola penale legata a un contratto di locazione non deve essere tassata in modo autonomo, ma è parte del contratto principale e quindi tassata insieme ad esso. Questa decisione è in linea con un filone di pronunce più recenti, ma contrasta con alcune sentenze a favore del Fisco. La vicenda riguarda la tassazione di clausole che prevedono interessi moratori più elevati in caso di ritardo nel pagamento del canone. L’Agenzia delle Entrate richiede il versamento di un’imposta di registro sulla penale come pattuizione autonoma, ma la Ctp Varese ha negato questa tassazione sostenendo che la clausola penale è legata al contratto principale. In questa vicenda il Fisco è stato condannato a rimborsare le spese del giudizio.
