Il divieto normativo di svolgere determinate attività lavorative, in seguito alla epidemia di Covid-19, non è ritenuto un motivo valido perché l’inquilino (locatario) non paghi il canone di locazione.
Molti proprietari si sono rivolti alla nostra agenzia immobiliare in questo periodo molto critico per il nostro Paese sia dal punti di vista sanitario che economico: la domanda è, spesso, quella se l’inquilino possa non pagare più il canone di locazione. Di seguito un breve vademecum utile da leggere per comprendere la normativa che regola la materia, ovviamente siamo a disposizione per coloro che avessero intenzione di una consulenza su un caso specifico. In ogni caso rivolgetevi ad un professionista!
Non è possibile per il conduttore procedere unilateralmente decidendo di non versare il canone oppure di giungere ad una “unilaterale” riduzione dello stesso. In queste ipotesi (mancato versamento o riduzione del canone di locazione) il conduttore diventa inadempiente al contratto di locazione e rischia di andare in contro, a causa della morosità che si viene ad instaurare, ad una ingiunzione di sfratto per morosità, oltre alla condanna al pagamento dei canoni non versati, maggiorati di interessi e spese processuali.
A questa interpretazione si può arrivare scorrendo le disposizioni del Codice Civile e della legislazione in materia.
Andiamo con ordine partendo proprio dal decreto Cura Italia (dl n. 18/2020); dalla lettura abbiamo una sorta di “conferma indiretta” (sulla questione della impossibilità di interrompere unillateralmente i pagamenti del canone) quando il legislatore riconosce un credito di imposta del 60% del canone di locazione commerciale relativo al mese di marzo a favore di quei conduttori che, appunto, si presuppone lo abbiamo pagato. Altrimenti non si potrebbe applicare il credito di imposta. Giova ricordare, inoltre, che gli immobili commerciali per cui questo credito di imposta viene applicato sono esclusivamente (alla data odierna) quelli classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe); restano ad esempio esclusi tutti quei liberi professionisti che hanno in locazione un ufficio A/10 (uffici e studi privati).
L’impossibilità parziale sopravvenuta. L’art. 1464 c.c.: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto [art.1373] qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale [art.1181]”. In questo caso si prevede la possibilità della riduzione della prestazione contrattuale (pagamento canone di locazione) nel momento in cui la prestazione della controparte locatrice di “consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente stabilito” divenga anche solo parzialmente impossibile. Poichè l’indisponibilità dell’immobile commerciale non è imputabile al proprietario ma ad una situazione emergenziale che è totalmente esterna alla volontà delle parti il rimedio praticabile ex art. 1464 non è applocabile. Va aggiunto, inoltre, che l’impossibilità sopravvenuta ha deve avere carattere definitivo; in questo caso la situazione dovuta al Covid-19 rientra in una emergenza transitoria che rende ulteriormete non applicabile l’art.1464.
L’eccessiva onerosità sopravvenuta all’art. 1467 c.c.: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.” In questo caso la soluzione che viene proposta dall’ordinamento viene applicata nel caso che per una delle parti del contratto la prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa a causa di avvenimenti straordinari e imprevedibili. Anche in questo caso, partendo dall’assuto che – sebbene con pesanti strascichi sociali ed economici – l’epidemia di Covid-19 si risolverà nel tempo, quindi l’equilibrio contrattuale tra le parti, momentaneamente alterato, è destinato a riequilibrarsi, manca il presupposto della definitività della situazione di “eccessiva onerosità sopravvenuta”.
Il locatario conduttore che richiamasse l’art. 1467, inoltre, produrrebbe il rimedio della risoluzione del contratto. E’ ovvio, però, che questa soluzione prdourrebbe l’effetto di non avere più a disposizione l’immobile per condurre la propria attività economica alla fine dell’emergenza.
Il recesso dal contratto di locazione ex art. 27 della legge n. 392/78, ovvero quando incorrono gravi motivi, potrebbe essere una soluzione per non continuare a pagare per il futuro il canone di locazione; l’inquilino è, però, tenuto a concedere alla proprietà un preavviso di 6 mesi per avvalersi di tale facoltà di recesso. In questo periodo di preavviso, anche qualora l’immobile non venisse utilizzato – come nella attuale situazione emergenziale – il canone di locazione sarebbe comunque dovuto nella sua interezza e alle sue scadenze contrattualmente previste.
E’ sconsigliabile, quindi, ai conduttori/inqulini cercare attraverso azzardate sortite legali di risolvere eventuali problemi legati al saldo delle locazioni giunti a scadenza in questi mesi di emergenza.
Secondo autorevoli interpretazioni, da parte di avvocati specializzati nel settore immobiliare, c’è solo la possibilità di una rinegoziazione delle condizioni contrattuali con tra locatore (proprietà) e locatario (inquiliono); un nuovo accordo che possa consentire di ottenere una riduzione del corrispettivo dovuto a fronte del mancato utilizzo dell’immobile commerciale.
L’inqulino in difficoltà dovrà comunicare alla parte locatrice tale circostanza, chiedendo la disponibilità di quest’ultima a una riduzione temporanea del canone.
In questa richiesta ed eventuale successivo accordo tra le parti è importante che oltre alla buona fede dei contraenti, gli stessi siano assistiti da un professionista – ad esempio un agente immobiliare preparato – in grado di dare al nuovo accordo la giusta forma e pubblicità in modo da non far incorrere il proprietario (e per certi aspetti anche l’inquilino) in successive sanzioni fiscali. Per maggiori informazioni potete rivolgervi ai nostri uffici.
