Il contratto preliminare e la sua registrazione sono due aspetti fondamentali nel processo di compravendita di un immobile. Sia per chi acquista un immobile, sia per chi vende l’immobile il contratto preliminare e la sua registrazione rivestono molteplici risvolti legali e fiscali su cui vale la pena approfondire la conoscenza.
Il contratto preliminare, noto anche come “compromesso”, è un accordo tra venditore e acquirente che si impegnano a stipulare un contratto definitivo di compravendita in un momento successivo. La trasmissione del diritto di proprietà sull’immobile avverrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare è stipulato in situazioni in cui la vendita immediata non è possibile, ad esempio, se l’acquirente sta cercando un mutuo o se il venditore sta aspettando la consegna di una nuova casa.
È importante sottolineare che il contratto preliminare deve essere formalizzato per iscritto in una scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma, con un termine che è stato allungato rispetto ai 20 giorni previsti in precedenza, a seguito dell’entrata in vigore del decreto legge n.73/2022, articolo 14. Se il contratto è stipulato con un atto notarile, il notaio provvederà alla registrazione entro 30 giorni.
Il contratto preliminare e la sua registrazione: le imposte connesse
Per la registrazione sono dovute diverse imposte:
Imposta di registro di 200 euro, che non varia a seconda del prezzo di vendita.
Imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe (oppure pari a 155 euro se il contratto è redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Se il contratto preliminare prevede un “pagamento”, solitamente si tratta del deposito fiduciario/caparra confirmatoria pari ad una certa percentuale del prezzo offerto per l’acquisto (può variare a seconda degli usi tra il 10 e il 12 per cento) , è dovuta anche l’imposta di registro proporzionale, che varia a seconda della natura del pagamento:
lo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
oppure il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Le tasse/imposte pagate per la registrazione del contratto preliminare verranno detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto definitivo. In caso di versamento di un’imposta proporzionale superiore a quella dovuta per il contratto definitivo, sarà possibile richiedere un rimborso entro tre anni dalla registrazione di quest’ultimo. La domanda di rimborso va presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Nota bene: se nel contratto preliminare non è specificato il titolo delle somme corrisposte, queste vanno considerate come acconti sul prezzo di vendita.
Il Regime Fiscale del Contratto Soggetto a IVA
In presenza di un trasferimento immobiliare soggetto a IVA, il trattamento fiscale del contratto preliminare varierà a seconda della presenza o meno di un versamento a titolo di acconto o caparra confirmatoria:
se è previsto un acconto, essendo una forma di anticipazione del corrispettivo pattuito, sarà soggetto a fatturazione con addebito dell’IVA. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);
se invece è prevista una caparra confirmatoria, anche se contemplata da una clausola contrattuale specifica, non sarà soggetta a IVA, poiché non rappresenta il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. In questo caso, verrà dovuta l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Importanza della trascrizione del contratto preliminare (se necessaria e/o suggerita dalla particolare situazione)
Come precedentemente menzionato, la stipulazione del contratto preliminare crea solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza trasferire la proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore possa vendere lo stesso immobile ad un altro acquirente o costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (ad esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In queste circostanze, l’acquirente potrà chiedere solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare queste situazioni, la legge offre lo strumento della trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze parti non pregiudicheranno i diritti dell’acquirente.
Per trascrivere il contratto preliminare, è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, oltre all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, bisognerà pagare anche l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.
Registrazione Obbligatoria per gli Agenti Immobiliari
Gli intermediari immobiliari sono tenuti a registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati in seguito alla loro attività. In linea di massima, per le transazioni concluse con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
i contratti preliminari quando l’accettazione della proposta quando le clausole inserite nella proposta siano sufficienti e necessarie per determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, d’altra parte, soggetti a registrazione:
gli incarichi di vendita affidati al mediatore, la proposta di acquisto e l’accettazione della proposta che non sia sufficiente per determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
