La Corte di Cassazione ha recentemente deciso che i fabbricati fatiscenti e privi di rendita non sono soggetti al pagamento delle imposte locali. Questa decisione è stata presa in considerazione del fatto che questi immobili hanno un valore economico pari a zero e quindi non è possibile determinare la base imponibile per l’imposta. In questo articolo esploreremo in dettaglio questa decisione e cosa significa per i proprietari di immobili collabenti ovvero della categoria catastale F/2.
Cosa significa per i proprietari di immobili in questa categoria?
La Corte di Cassazione ha stabilito che gli immobili fatiscenti e privi di rendita non sono soggetti al pagamento di imposte locali, sia sui fabbricati che sulle aree edificabili. Questo perché il loro valore economico è pari a zero e quindi non è possibile determinare la base imponibile. La mancata imposizione non è dovuta all’assenza del presupposto, ma alla mancanza della base imponibile, che non può essere presa dall’area su cui insiste il fabbricato. La categoria catastale F/2 è attribuita ai fabbricati che non sono suscettibili di fornire reddito a causa di dissesti, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e quando la loro utilizzabilità non è possibile senza radicali interventi. La rendita catastale di questi immobili viene azzerata.
Questi beni immobili rimarranno esenti fino a quando la demolizione non restituisca autonomia e imponibilità alle aree, permettendo una futura edificazione. Questa decisione è stata presa con l’ordinanza 28581 del 15 dicembre 2020.
Esclusione delle imposte
Secondo i giudici della Corte di cassazione, l’assoggettamento a imposte per un fabbricato fatiscente è escluso sia per il fabbricato stesso che per l’area edificabile ad esso associata. La corte ha stabilito che un fabbricato fatiscente, privo di rendita, non è soggetto a Imu come fabbricato e nemmeno come area edificabile. Ciò vale finché non avviene una eventuale demolizione che restituisca autonomia all’area edificabile, che solo in quel momento diventa soggetta a imposizione come tale. La Corte di cassazione ha affermato che l’esonero dal pagamento dell’imposta sul fabbricato fatiscente non può essere superato, anche facendo riferimento al valore venale del terreno su cui il fabbricato insiste. Inoltre, la normativa Imu prevede l’imposizione solo per le aree edificabili e non per quelle già edificate.
In sintesi, i fabbricati privi di rendita e pertanto considerati fatiscenti non sono soggetti al pagamento delle imposte locali sia sulla costruzione che sul terreno edificabile. La mancata imposizione è dovuta alla mancanza di valore economico e non a una mancanza di presupposto impositivo. La Corte di Cassazione ha affermato che la mancata imposizione non autorizza le amministrazioni comunali a richiedere il pagamento del tributo sull’area edificabile poiché è già stata utilizzata per costruire. Pertanto, non può essere presa in considerazione la base imponibile dell’area su cui insiste il fabbricato.
Categoria F/2 e IMU
La categoria “F/2” viene assegnata ai fabbricati che non sono in grado di generare reddito a causa di dissesti, fatiscenza o mancanza di elementi strutturali e impiantistici, e non possono essere utilizzati a meno che non vengano effettuati interventi edilizi significativi. In caso di inutilizzabilità totale, viene azzerato anche il valore catastale della rendita. La Cassazione ha stabilito che, in base al decreto legislativo 504/1992 che regola l’ICI, ma che vale anche per l’IMU e la TASI, non è possibile tassare l’area edificabile se esiste un fabbricato regolarmente iscritto in catasto, anche se privo di rendita. La giurisprudenza della Cassazione sostiene che il valore della base imponibile per l’imposta si trasferisce dall’area edificabile all’intera costruzione una volta che questa viene utilizzata, e non è più rilevante l’area edificabile. In passato, la Cassazione ha affermato che le aree edificabili sono soggette a imposizione fiscale fino a quando non viene realizzata una prima costruzione, ma una volta che questo avviene, la costruzione diventa oggetto di imposta mentre l’area fabbricabile diventa area pertinenziale esente. Immobili in costruzione e quelli privi di rendita non sono tenuti a pagare imposte locali, né sul fabbricato né sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori.
La disciplina Imu e la vecchia normativa Ici stabiliscono che, in caso di utilizzazione edificatoria, demolizione di un edificio o interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area considerata fabbricabile, escluso il valore del fabbricato in costruzione, fino alla data di ultimazione o all’utilizzo del fabbricato stesso. Questa interpretazione è discussa, ma non si può escludere l’obbligo di pagare l’imposta anche sull’area edificata solo perché l’edificio inutilizzabile non ha rendita.
In sintesi:
Obbligati al pagamento Imu: proprietario, usufruttuario, superficiario, enfiteuta, locatario finanziario, titolari dei diritti di uso e abitazione, concessionario di aree demaniali, coniuge assegnatario, coniuge superstite.
Non soggetti al prelievo: nudo proprietario, locatario, affittuario, comodatario
Classificazione catastale: F/2
Definizione normativa: le unità collabenti sono fabbricati privi di rendita, quindi sia come fabbricati sia come aree edificabili non sono soggetti a imposta IMU, la norma di riferimento è il Decreto Legge 201 del 2011 art. 13.
